老有所終 反向房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)。

反向房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)。

一般退休金規劃及各種退休金來源，包括政府，企業，商業保險，存款，各種投資收入或親屬間財富移轉等。除了這些傳統的方法外，歐美有一種新興籌措退休金的方法：反向房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)。


如果消費者有一沒有抵押貸款的房屋，可透過反向房屋抵押貸款，抵押其房屋進行借貸。發行機構根據房屋的價值和消費者的性別和年齡，放款房屋價值之一定比率。
消費者可以一直繼續居住在此已被抵押之房屋，當消費者死亡(或自願搬離)時，發行機構將房屋出售，以所得之價額償還貸款金額和利息給發行機構，在這之前，不需要還任何的本金和利息。


之所以稱為「反向」房屋抵押貸款，是因為這些貸款乃基於抵押房屋之價值，不考慮貸款人過去之信用狀況是否良好和是否其有償付利息之能力。相較於一般房屋貸款是借錢買房子，反向房屋抵押貸款則是以房屋作為抵押去借錢。

反向房屋抵押貸款有許多不同的形式,提供消費者多樣化的選擇, 包括給付的方式,還款費用的方式,轉換其他商品之選擇權等,費者可依照個人需求選擇適合之商品形式。
發行機構會提供相當於房屋價值的15%至50%的資金給申請人，其決定因素為消費者之年齡、利率、房價和契約終止率。
反向房屋抵押貸款有兩個主要的保障，第一為因為不需要定期支付利息或定期償還利息和部分本金，即使消費者將房屋抵押，也不需要擔心還不出錢會沒地方住。第二即使貸款餘額已經超過房屋市場價值，清費者也僅需將需將房屋出售之價額全部償還給發行機構，超出之部分由發行機構本身或由保險人承擔。
房屋轉換貸款計畫下之發行機構提供許多種商品形式，主要差異在放款的形式上，一般分為四種:
1. 帳戶型：消費者在有需要時，向發行機構提領。
2. 定期給付型；雙方約定好在一段時間內，發行機構每期支付一定金額。
3. 年金型：以年金的方式支付至消費者去世，相當於把最高可貸款額度拿去購買終身年金保險。
4. 混合型：帳戶型和定期給付型之混合或帳戶型和年金型之混合。

帳戶型是最受歡迎歡迎的方式，因為消費者可以在有資金需要時再借款，減少利息之累積。

房屋轉換計畫

除了反向房屋抵押貸款外。房屋轉換計畫(Home Reversion)也是消費者另外一種融資來源之選擇，同樣是以房屋價值取得資金，最大的不同在於房屋所有權之歸屬。
房屋轉換計畫根據消費者年齡、性別和房屋價值，以折價購買消費者之房屋所有權，消費者可以選擇賣掉全部或部分比例之所有權，目前英國之發行機構可以接受房屋價值之百分之三十到百分之一百，在契約簽訂後，消費者依照契約得到一次給付或是固定期間給付，其給付期間及方式依不同發行機構而有所不同，並有權繼續居住在房屋內直到死亡或自願搬離。
即使是消費者自願撤離，發行機構有權將房屋出售，如果消費者在契約訂立時選擇賣出百分百所有權，出售房屋所得之全部價款都歸於發行機構，如果清費者是選擇售出部分所有權，則出售房屋所得之價款依照比例分給消費者和發行機構。
如果清費者60歲，可得之一次給付約為房屋價值之百分之二十五，如果消費者91歲，可得之一次給付約為房屋價值之百分之六十，折價之金額為發行機構等待出售房屋期間之成本，對消費者來說，由於有權繼續居住在房屋內，可視為房屋之租金。